不動産売却の手取りシミュレーター【2026年最新】

不動産売却の流れと手取り額

不動産を売却する際、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却にはさまざまな費用がかかり、これらをすべて差し引いた金額が実際の「手取り額」となります。一般的な不動産売却の流れは、(1)不動産会社への査定依頼、(2)媒介契約の締結、(3)売却活動と内覧対応、(4)売買契約の締結、(5)決済・引き渡し、(6)確定申告、という順序で進みます。

売却時に差し引かれる主な費用は、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、司法書士報酬、譲渡所得税（所得税+住民税）、そして住宅ローンの残債です。これらの合計は売却価格の5%～20%以上に達することもあるため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。

譲渡所得税の仕組み

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税がかかります。譲渡所得は「売却価格 - 取得費 - 譲渡費用」で計算されます。取得費には購入代金のほか、購入時の仲介手数料や登記費用なども含まれますが、建物部分は経年劣化による減価償却費を差し引く必要があります。

取得費が不明な場合は、売却価格の5%を「概算取得費」として計算できますが、この方法では取得費が非常に小さくなり、譲渡所得が大きくなるため税負担が重くなる傾向があります。購入時の契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。

短期譲渡と長期譲渡の違い

譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡」となり税率は20.315%（所得税15.315%+住民税5%）です。5年以下の場合は「短期譲渡」となり、税率は39.63%（所得税30.63%+住民税9%）と約2倍に跳ね上がります。

注意すべきは、判定基準が「売却した年の1月1日時点」であることです。例えば2021年4月に購入した物件を2026年6月に売却する場合、実際の所有期間は5年以上ですが、2026年1月1日時点では4年9か月のため「短期譲渡」に分類されます。売却時期を数か月ずらすだけで数百万円の差が出ることもあります。

さらに、所有期間10年超のマイホームには軽減税率の特例があり、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得のうち6,000万円以下の部分には14.21%（所得税10.21%+住民税4%）の税率が適用されます。6,000万円超の部分は通常の長期税率20.315%です。

3,000万円特別控除の条件

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。この控除を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下の場合は実質的に税金がかかりません。主な適用条件は以下の通りです。

• 自分が住んでいた家屋、またはその家屋とともにした敷地の売却であること
• 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
• 売却した年の前年・前々年にこの特例、またはマイホームの買換え特例を受けていないこと
• 確定申告を行うこと（税額が0円でも申告が必要）

投資用物件や別荘には適用されません。この控除は10年超マイホーム軽減税率との併用が可能です。

確定申告の必要性

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。3,000万円特別控除や軽減税率などの特例を受ける場合は、たとえ計算結果として税額が0円になったとしても確定申告が必要です。申告を怠ると特例が適用できず、本来より多くの税金を支払うことになる可能性があります。必要書類としては、確定申告書、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し、取得費の証明書類、特例の適用に必要な書類（住民票の写し等）などがあります。