住宅ローン 固定金利 vs 変動金利 比較シミュレーター

住宅ローンの金利タイプ選び 完全ガイド

固定金利と変動金利の基本的な仕組み

住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「全期間固定金利」と「変動金利」の2つがあります。固定金利は借入時点の金利が返済完了まで一切変わらないため、毎月の返済額が確定し、将来の資金計画が立てやすいのが最大のメリットです。代表的な商品としては住宅金融支援機構の「フラット35」があり、2026年3月時点で年1.5〜2.0%台が主流となっています。

一方、変動金利は半年ごとに適用金利が見直されます。2026年3月時点では年0.3〜0.6%台と、固定金利より大幅に低い水準です。ただし、将来の金利上昇リスクを借り手が負うことになります。変動金利には「短期プライムレート」に連動するタイプが一般的で、日銀の政策金利の影響を直接受けます。

5年ルールと125%ルールとは

変動金利には、急激な返済額の増加から借り手を守るための2つのルールがあります。5年ルールは、金利が変動しても返済額は5年間据え置かれるというルールです。金利が上昇した場合、返済額に占める利息の割合が増え、元金の返済が遅れることになります。125%ルールは、5年後に返済額を見直す際、前回の返済額の125%（1.25倍）を上限とするルールです。

ただし、これらのルールはあくまで「返済額」の上昇を抑えるもので、「利息」そのものは増えます。金利が大幅に上昇すると、月々の返済額では利息を賄いきれず、未払い利息が発生するリスクもあります。本シミュレーターではこれらのルールを正確に反映した計算を行っています。

金利上昇シナリオの考え方

変動金利を選ぶ場合、将来の金利がどう推移するかを想定することが重要です。本ツールでは3つのシナリオを用意しています。楽観シナリオは緩やかな金利上昇を想定し、5年ごとに0.25%ずつ上限2.0%まで上昇するケースです。標準シナリオは5年ごとに0.5%ずつ上限3.0%まで上昇するケースで、過去の金利推移を参考にした中間的な想定です。悲観シナリオは3年ごとに0.5%ずつ上限4.0%まで上昇する急激なケースです。

損益分岐金利の意味

損益分岐金利とは、「変動金利がこの水準を超えて推移し続けると、固定金利を選んだほうが総返済額で有利になる」という金利水準のことです。例えば損益分岐金利が1.5%であれば、変動金利が将来的に平均1.5%を超える水準で推移すると予想する場合は固定金利を、それ以下で推移すると予想する場合は変動金利を選ぶのが合理的です。ただし、金利の予測は非常に難しいため、あくまで判断の一つの目安としてご活用ください。

2026年の金利動向と選び方のポイント

2026年現在、日銀は段階的な利上げ路線を継続しており、変動金利も緩やかに上昇傾向にあります。固定金利はすでに長期金利の上昇を織り込んだ水準にあるため、両者の金利差は以前より縮小しています。金利タイプの選択は、以下の要素を総合的に考慮して判断しましょう。

• 返済期間が長い場合（30年以上）: 金利上昇リスクにさらされる期間が長いため、固定金利の安心感が増す
• 家計に余裕がある場合: 金利上昇時にも繰上返済で対応できるなら、変動金利の低金利メリットを享受しやすい
• 金利上昇を許容できない場合: 教育費などの支出が重なる時期がある場合、返済額が確定する固定金利が安心
• 借入額が大きい場合: 金利差の影響が大きくなるため、慎重にシナリオ分析を行うことが重要

よくある質問（FAQ）