住宅ローンシミュレーション【2026年最新】
最終更新: 2026年3月15日
住宅ローンの返済額は「借入額」「金利」「返済期間」の3つで決まります。この記事では、借入額から月々の返済額を計算するシミュレーションと、年収から借入可能額を計算するシミュレーションの2つを用意しました。金利別の返済額比較テーブル、年収別の借入可能額早見表、固定vs変動金利の選び方、住宅ローン控除で戻る金額まで詳しく解説します。
1. 月々の返済額を計算
2. 年収から借入可能額を計算
3. 金利別の返済額比較テーブル
借入額3,500万円・35年返済の場合、金利によって月々の返済額と総返済額がどう変わるかを比較します。
| 金利 | 月々返済額 | 総返済額 | 利息総額 | 金利0.5%との差 （総額） |
|---|---|---|---|---|
| 0.3% | 87,515円 | 3,676万円 | 176万円 | -140万円 |
| 0.5% | 90,854円 | 3,816万円 | 316万円 | - |
| 0.8% | 95,901円 | 4,028万円 | 528万円 | +212万円 |
| 1.0% | 98,799円 | 4,150万円 | 650万円 | +334万円 |
| 1.5% | 107,164円 | 4,501万円 | 1,001万円 | +685万円 |
| 2.0% | 115,941円 | 4,870万円 | 1,370万円 | +1,054万円 |
金利0.5%と2.0%では、月々の返済額で約25,000円、総返済額で約1,054万円の差があります。金利1%の違いで総返済額が数百万円変わるため、金利選びは非常に重要です。
4. 年収別の借入可能額 早見表
返済負担率25%・金利0.5%・35年返済の場合の借入可能額です。
| 年収 | 月々返済可能額 | 借入可能額 | 年収倍率 |
|---|---|---|---|
| 300万円 | 62,500円 | 約2,410万円 | 8.0倍 |
| 350万円 | 72,917円 | 約2,810万円 | 8.0倍 |
| 400万円 | 83,333円 | 約3,210万円 | 8.0倍 |
| 450万円 | 93,750円 | 約3,620万円 | 8.0倍 |
| 500万円 | 104,167円 | 約4,020万円 | 8.0倍 |
| 600万円 | 125,000円 | 約4,820万円 | 8.0倍 |
| 700万円 | 145,833円 | 約5,630万円 | 8.0倍 |
| 800万円 | 166,667円 | 約6,430万円 | 8.0倍 |
| 1,000万円 | 208,333円 | 約8,040万円 | 8.0倍 |
| 1,200万円 | 250,000円 | 約9,650万円 | 8.0倍 |
上記は審査上の上限に近い金額です。実際は年収の5〜6倍（例：年収500万円なら2,500〜3,000万円）が無理のない借入額の目安とされています。返済比率25%以内に収まるかだけでなく、教育費・老後資金も考慮した総合的な判断が必要です。
5. 固定金利 vs 変動金利の選び方
| 項目 | 変動金利 | 固定金利 |
|---|---|---|
| 金利水準（2026年3月） | 0.3〜0.5%台 | 1.5〜2.0%台 |
| 月々の返済額 （3500万円/35年） | 約87,500〜90,900円 | 約107,200〜115,900円 |
| 金利変動リスク | あり（半年ごと見直し） | なし（全期間固定） |
| 総返済額 | 金利次第で変動 | 借入時に確定 |
| 向いている人 | 金利上昇に耐えられる余裕がある人、繰上返済を積極的にする人 | 返済額を確定させたい人、金利上昇が不安な人 |
2026年3月時点では、日銀の利上げにより変動金利も上昇傾向にあります。変動金利を選ぶ場合は、金利が1.5%程度まで上昇しても返済できるかをシミュレーションしておくことが重要です。
6. 住宅ローン控除で戻る金額
住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が所得税（控除しきれない場合は住民税の一部）から直接差し引かれる制度です。最大13年間適用されます。
| 住宅の種類 | 借入限度額 | 控除率 | 控除期間 | 最大控除総額 |
|---|---|---|---|---|
| 新築（長期優良・低炭素） | 4,000万円 | 0.7% | 13年 | 約340万円 |
| 新築（ZEH） | 4,000万円 | 0.7% | 13年 | 約340万円 |
| 新築（省エネ基準適合） | 3,500万円 | 0.7% | 13年 | 約280万円 |
| 中古（省エネ基準適合） | 3,000万円 | 0.7% | 13年 | 約245万円 |
| 中古（その他） | 2,000万円 | 0.7% | 13年 | 約160万円 |
例えば、省エネ基準適合の新築住宅で3,500万円を借り入れた場合、13年間の控除総額は約280万円です。初年度は「3,500万円 × 0.7% = 24.5万円」が所得税から還付されます（所得税額が上限）。
7. 頭金はいくら必要か
頭金の目安は物件価格の10〜20%です。3,500万円の物件なら350〜700万円が目安です。ただし、頭金ゼロでもフルローンで借りることは可能です。
| 頭金 | 借入額 | 月々返済額 | 総返済額 | 利息総額 |
|---|---|---|---|---|
| 0円 | 3,500万円 | 90,854円 | 3,816万円 | 316万円 |
| 350万円（10%） | 3,150万円 | 81,769円 | 3,434万円 | 284万円 |
| 500万円（14%） | 3,000万円 | 77,875円 | 3,271万円 | 271万円 |
| 700万円（20%） | 2,800万円 | 72,684円 | 3,053万円 | 253万円 |
頭金500万円を入れると、月々の返済額が約13,000円、利息総額が約45万円減少します。ただし、手元の現金を全て頭金に充てるのはリスクがあります。生活費6ヶ月分（150〜200万円程度）と、引越し・家具・諸費用（物件の3〜5%）は手元に残しましょう。
よくある質問（FAQ）
住宅ローン3500万円の月々の返済額はいくらですか？
年収500万円でいくらまで借りられますか？
固定金利と変動金利はどちらがいいですか？
住宅ローン控除でいくら戻りますか？
頭金ゼロでも住宅ローンは組めますか？
元利均等返済と元金均等返済の違いは？
計算根拠・参照データ
※ 概算値です。実際の返済額・借入可能額は金融機関にお問い合わせください。
免責事項
本記事の計算結果は概算・目安です。金融機関の審査基準・手数料・保証料等は考慮されていません。実際の借入条件は金融機関にお問い合わせください。